香港樓價只會升、不會跌,基本上十個香港人有九個如此相信;相比中國共產黨牢不可破、不可能擊敗的神話更多香港人相信。兩年前筆者的文章《練仙買樓》[1] 談論過香港人成為世界樓奴五連霸的心路歷程;兩年匆匆過去,同一間美國研究公司報告又再出爐,香港人這兩年仍然蟬聯世界樓奴寶座。與上年略為不同的,是香港人如今只需要18年零一個月不吃不喝,就有足夠金錢安居置業,比去年報告說,香港人要19年時間才可以達到此一目標,快了一年,值得慶祝。

香港教育由小灌輸小學生,香港地少人多,所以香港小朋友長大後發覺樓價比天高,也感覺理所當然,和太陽由東邊升起一樣,沒有可能改變。而且香港人對樓也的確有一種情意結,對自住居所的擁有權,看得無比重要,「租人地方住即係幫人供樓,買到梗係自己買啦」,主要就是深信香港樓價只會升不會跌的神話。如果今天不買,明天只可能更貴更難負擔!香港的記憶力大概不會比金魚好,完全忘記1998至2003年香港樓市慘淡,年年向下陰乾的景況。他們忘記了,當年有多少業主負資產而要燒炭自殺冚家鏟。

香港人會說,那是十多年前的往事啦,還提來做什麼?你看現在有多少富豪,拿着一箱箱人民幣來香港,幾百萬幾千萬的單位,全用現金交易。那香港樓價有什麼可能不升?而且,看看香港樓市供斷的比例?越來越高,快到七成了。萬一樓市真的有跌勢,很多業主也夠實力,不用放盤,所以香港樓市,和共產黨一樣,是不會冧的。

這二十年來,香港社會面對最大的變遷,就是中國殖民大軍源源不絕進駐香港。早年多數仍是低下階層以家庭團聚名義來香港,這幾年強國真的崛起了,中國的土豪劣紳大舉進駐香港。他們不放心把錢放在共產黨眼皮底下,怕隨時被共產黨充公。中國不是資本自由流動的國家,要把錢偷運出境外,最安全的方法,就是把現金由人親身帶着,經陸路或飛機來香港。那麼多錢來到香港,可以買什麼保值、又不怕被偷被搶?第一件想起的東西,當然就是香港的房地產。中國人就是喜歡買磚頭,香港人更是青出於藍,兩者一拍即合,造就今日香港樓價完全和一般香港人收入脫勾的局面。

需求大,價格隨之然上升,是經濟學的基本原理。香港人你眼望我眼,你又想買樓,我又想買樓,樓價又有什麼可能會跌?不過,不用經濟學理論,三歲小孩子都知道,「啲嘢太貴,唔夠錢就買唔到」。一個城市的居民,可以在未來18年,全體不吃不喝,為了把一生人的收入進貢給李嘉誠和李兆基嗎?想想也知道不可能發生。但是為什麼這幾年香港的樓市,真的完全和香港人的收入脫節?6年前香港人「只要」練仙11年多就可以買到樓,到今時今日要練仙練足18年。這6年時間,樓價升幅比香港人人工的升幅,多了百分之五十以上。那百分之五十的升幅從何而來?不是中國的資金像洪水般湧進香港,與香港人一同搶香港樓、扯高樓價,又可以是什麼原因?如果中國資金因為任何原因撤走,香港樓價又豈能不跌回五六年前的水平?

這個如果,香港樓市的「好友」一廂情願覺得沒有可能發生。他們只看錢,不知錢背後的政治。香港樓價其實反映了香港在中國的「特殊地位」。中國的富二代紅三代放心在香港投資買樓,就是用錢投票,相信香港的制度比中國優越。香港有相對獨立的法院,沒有一言以為天下法的黨中央說了算,所以他們的財產在香港更有保障。共產黨暫時表面上還說香港實行一國兩制,中國的所謂法律不在香港實施;但是,香港以後一直保持國際金融中心的地位,和中國其他城市區隔清楚,香港的樓市才有可能吸引中國全國的土豪劣紳、貪官污吏投資。有一日,譬如黨中央因為支爆在即而需要全方位撲水,一聲令下,把涉嫌貪污犯罪的中國人在香港的資產充公,中國土豪又怎能不聞風喪膽,火速變賣在香港的資產運到外國?到時候,香港的樓市要香港人自己力托,香港人有心理準備不吃不喝18年托市了嗎?

更重要一點是,這幾十年來,香港的國際地位,由國際社會給予香港特區護照免簽證的數目、港幣在國際金融市場的流通程度等等反映出來。那些唸唸有詞說上海會追上香港的人,就是不明白這個道理。但是,「面係人哋俾」,今年國際政治形勢有變,中美的政治經濟角力,會否殃及池魚禍及香港,可說是未知之數,譬如一旦美國新政府決意以經濟手段打殘中國,便沒有理由給你中國擁有一個香港的對外窗口,繼續若無其事的和西方國家做生意。香港的自由貿易港地位不保,香港的樓市又會如何呢?要經濟動物考慮政治問題,也真的有點強人所難。

香港樓市在過去40年帳面升值了不只60倍,平均每年的回報率大概11%。如果香港樓市今後40年和以前40年一樣好景,去年底以550萬中位價入市的「幸運兒」,40年後,在2047香港大限10年後的2057年,他們那層樓應該市值是3億3000萬了。亦即香港的有樓階級全部身家都億億聲。如果到時候真的如此,只有一個可能:40年後港幣的幣值,和上年的津巴布韋幣幣值相差無幾,亦即賤過地底泥。

[1]《練仙買樓》:http://polymerhk.com/articles/2015/01/22/11367/