為香港把脈 —— 給來屆特首的一些建議(之八)

事有湊巧,前天(30/10/2016)團結香港基金在房屋政策的問題上發表建議書,提出對公屋住戶實施「補貼置業計劃」。簡而言之,即是透過降低上車門檻,期望公屋住戶把自住的單位「私有化」。方向雖然與我在前篇提議的租屋劵一致,都是想還富於民,但概念上有些不同,而且有些細節仍值得商榷。一旦不留神,很容易像強積金一樣,因僱主代替僱員選擇基金公司而功虧一簣。

首先,「租」和「買」是兩個完全不同的概念。「租」是每月,或定期繳交的,但「買」是一筆過的付款。政府津貼傾向以「租」的形式定期發放,而不以「買」的形式一次性的去資助申請人,是要減低社會資源被機會主義者濫用的可能性。一次性的發放,使人們有強烈誘因把刻下的收入降低,如延長自己在大學全職進修時間等,來騙取政府上百萬的津貼。每月發放的,不是不能以同樣的手法去欺騙,而是當中潛在的利益會大幅降低,卻又同時要定期接受政府審查,使自己被逼長期做低薪的工作,試問又有幾人會願意?

因此,「補貼置業計劃」會立刻使現時輪候公屋的人數大幅增加,因他們預期一旦被安排上樓後,就可以低價從政府買入再轉售圖利。這不但完全違背了政府當初資助的原意,更使真正有需要的申請人的輪候時間無限期延長。

另有云「魔鬼永遠在細節裏」。其中一個很值得商榷的細節,是單位的購入價會在申請者入住的一刻被鎖定,即是無論樓價將來住哪方向走,購入價都不會改變。先不說樓價下跌會減低住戶置業的意欲,即使是上升,住戶若不轉售而選擇自住的話,他們向政府購入的可能性也不大。鎖定了單位的購入價,等於向住戶免費給予了「認購權」。擁有這「認購權」,就可以和其他購買了單位的業主一樣,享受到因樓價上升而帶來的差價,但卻並不需要像業主為了置業而向政府繳付樓價。只說「補貼置業」,卻不提高現時極為偏低的公屋租金,那為何要置業?不止如此,公屋租戶是無需繳交差餉和管理費的,但業主卻不能豁免,這使「補貼置業計劃」的另一目的——消除公屋租金連管理費也支不到的現象,不但不能改變,反而是「以子之矛,攻子之盾」,變成了住戶即使是有補助也不置業的主因。

簡而言之,投機者會用「補貼置業計劃」來圖利,用家則因有免費的「認購權」而選擇不置業。但最令人頭痛的,是這混合業權會大幅增加將來公屋重建的成本。沒有參予計劃的住戶,其單位的業主名義上是政府,因此當單位折舊到某一程度,政府便有責任因其潛在的危險性而把之重建。以前政府是公屋的唯一業主,要重建只需像北角邨那樣,把住戶重新安置便可以了。但在計劃之下,政府不但需要向現有業主提供賠償,以市價買入其單位,亦需要向其他租戶支付市價與其購入價的差額。因為這是他們所擁有的「認購權」在市場的價值,可以透過向銀行借款購入單位後再轉售來兌現。這和現時市建局的做法並沒有兩樣,分別只是收購價會略低一點,要集中業權仍要得到所有住戶同意,其中的成本和難度可想而知。