雖然梁振英認為土地開發和發展是「重中之重」,但我卻以為,在增加未來房屋供應上,提高現有土地的使用效率更為關鍵。原因很簡單,新土地供應再多,數量上都遠遠及不上現有已發展的土地。而隨着時日過去,開發新土地只會愈來愈難,但已發展的土地面積卻與日俱增。因此當人們還以為樓價可隨着未來新建成樓宇的增多而下跌,我則大唱反調,說再多的供應,若仍然維持現在的規劃模式,根本沒有可能追得上現時人口膨脹和商業發展的速度。君不見現在樓宇越起越細,雖然美其名是為了順應現時家庭人口逐漸下降的趨勢,但以人均面積計,根本是逐年遞減,以反映房屋供應不足的事實。

環顧四周,我們不難發現土地使用效率異常低下的例子。除了前文提及的丁屋外,公屋是一例,工廠大廈亦是一例,更不要提什麼泥頭山、露天停車場、貨櫃場等。所有以上的例子,很大程度上都在於更改土地用途的困難。當初政府要限制土地用途,是想避免不同用途的建築相互干擾,比如避免製造廢氣的工廠起在民居附近等。但這種用硬性規定來達致物以類聚的效果,不但多餘,更種下像現在很多土地或建築完全追不上時代變遷的惡果。

為什麼多餘?因為只需透過市場的自由買賣,已能夠達致類聚的效果。就以上述工廠污染民居做例子,當廢氣多到居民不能接受,他們自然會搬出,導致工廠附近樓價應聲下跌。但廢氣多象徵着工廠生意多,原來的工廠東主或相關行業的競爭者看到附近樓價跌,就有誘因將之收購以作擴充之用,慢慢使之成為一個工業區。反之,假若居民越住越多,他們就有越大的誘因去把工廠收購以減少污染,推高了工廠的地價,從而使東主遷出的誘因增大,慢慢使之成為一個住宅區。事實上,以上都是極端的例子,因為人們在決定怎樣使用土地前,必定會看看附近的環境是否適合。假如工廠林立,就沒有理由在當中起豪宅,反之亦然。但假若最後工廠竟然可以和居民並存,我們就不得不問這居民是否那些工廠的工人!由此可見,規劃只會窒礙土地用途的多樣性,和當中所能衍生出的一些行外人或會覺得是匪夷所思的可能性。

上述例子正好與我在前文中「被規劃」的論點相呼應。因此「被規劃」的對象不應只局限於未被開發的土地,更應包括現在極需要重建或活化的工廠大廈、丁屋、露天停車場等。現時因申請更改土地用途而需要的補地價金額應大幅調低,或准許業主在售樓花或完成建築後才需要繳交。又或可採用分成形式,以最終落成樓宇的差餉估值的一個百分比來決定補地價的金額,務求使業主因補地價而虧蝕的風險減到最低。而當業主補了地價後,就不應在契約上附設任何有關土地用途的限制。這樣不但可以保證土地無論在任何時候都會被物盡其用,政府更可因相關樓宇的升值而增加將來差餉所帶來的收入。