一直以來有個都市傳說,麥記其實唔係靠賣漢堡包薯條發達,麥當勞叔叔的真正身份是大地主,買舖收租才是正經事。

 

然後有一日,叔叔唔賣Big Mac,將啲舖打包賣畀你,叫做「麥房託」。究竟搞邊科?數十年來不賣一地嘅麥當勞,點解宜家要將地產分拆上市呢?

 

好,先拆開佢盤數睇睇先,真係有近六成收入來自「特許經營」喎。呢一部份公司收租加埋特許經營費用,話麥記係用自己品牌嚟收租,都算合情合理。

 

再望一下最近幾年業績,會發現增長平平,甚至出現倒退。首要原因,係麥當勞品牌能量開始急跌,潮流趨勢係有機食品,公司嘅垃圾食物形象,就深入民心(馳名黑心麥樂雞),宜家再點講用有機蔬菜、走地蛋,形象都救唔返,美國快餐市場就畀Chipotle Mexican Grill(CMG)呢啲有機新丁食晒。

 

再講美國公司,外國業務比重高,美元過去一年不斷升值,變相令營業額萎縮,外國做餐廰利錢唔算高,壓力都唔輕。

 

經濟前景不明,公司盈利能力又受限,管理層自然要想辦法創造價值,將一直收埋嘅地產業務重新包裝成「麥房託」,就成為一條財路。

 

今日麥當勞市值超過1000億美元,有對沖基金估計「麥房託」分拆後,會為釋放到200億美元的價值,相當於每股增值21美元。

 

有無咁筍先?我睇就有唔少水份。首先公司特許經營收入,唔係全部來自物業收租,唔係特許經營商用緊嘅舖,係由麥當勞交租,每年實際租金收入,一定遠遠少過原本計嘅100億美元。

再者,市場對麥當勞嘅估值,明顯超過公司的帳面價值。宜家公司市帳率,至少在5倍以上,即係畀5蚊買間值1蚊嘅公司。分拆「麥房託」之後,可以令股價再上一層樓,定其實係一賣埋「麥穀種™」,股價就bye bye?

 

講開又講,美國餐飲同食品股股價強勢,其實係另有原因,下次再講。

mac cow

頂,點解我只係諗起呢樣嘢……