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昨天政府推出樓市辣招,傳媒鋪天蓋地渲染,甚至有大字標題指推冧細價樓,實情其實相反。

傳媒喜歡誇張,只指出600萬樓宇銀行按揭需要240萬首期,但忽略了另一個事實,就是通過政府旗下的按揭保險計劃,600萬樓宇首期仍然只需兩成(即120萬),與辣招宣佈前沒有分別。(詳見金管局網頁中「按揭保險計劃的修訂」一文)

就首次置業人士而言,政府宣佈的辣招其實只針對沒有用按揭保險計劃的銀行貸款,只要用政府的按揭保險計劃,600萬樓以下是沒有影響的。(非首次置業人士或供款與入息比率高危,即高於45%者除外)對於理財或按揭文盲,若不懂運用政府的按揭保險計劃,需要的儲蓄資金便會急增,甚至上車無望。詳見下表:

首期 首期
(用按揭保險) (不用按揭保險)
樓價(萬)  原措施 新辣招  原措施 新辣招
300 30 30 90 120
450 90 90 135 180
600 120 120 180 240

 

真正大鑊的是,對於600萬至700萬的樓,首期需求的確急增了,因為現有的按揭保險計劃本來就不支持這一類樓宇。換句話講,600萬頭的樓宇將會跑輸。由此可見,辣招不但不會推冧細價樓,反而是令買不起六百幾萬中價樓的人搶買五百幾萬的樓!辣招對於上車人士的詳細影響及圖解,見本網前文

細價樓民若要求生,就要懂得運用按揭保險計劃啦!按揭保險計劃的好處詳見本網舊文 九成按揭風險更低

從傳媒及大眾的反應,可見其實大家對按揭的本質認識很少,甚至巔倒某些概念。歸根究抵,傳媒往往只覆述金管局或銀行的發言,而不知他們的發言其實是從銀行利益出發。例如今次辣招,簡單而言就是將按揭的風險由銀行轉嫁至按揭保險計劃或樓民去承受,銀行的風險是減少了,但其實只是轉嫁了。將來我會繼續多寫一些按揭文章,由樓民角度出發探討。