筆者上一篇文章【「樓奴」是怎樣煉成的 】,指出梁振英一直說去年對樓市的「雙辣招」有效,是欺負普通市民不會研究經濟數據。市民只會憑感覺判定經濟情況,就算知道梁振英是「大話精」,要與他爭辯經濟問題也實在有一定難度。誰不知美國顧問研究公司這星期最新公佈的數字,便清楚說明了梁振英講大話。樓價如何與一般香港普通香港市民脫節,而這個情況是一年比一年嚴重,沒有絲毫紓緩趨勢,在報告的數目字裡,確確實實的展示了出來。

顧問公司的報告,指出近五年香港一般家庭越來越難置業。難度並非一般的難,而是世界最難。四年前,即2011年初的報告,香港第一次成為幾百個研究城市之一,香港人馬上「一登龍門」,成為全球325個地區中最難置業的城市。顧問公司利用世界銀行和聯合國建議的「國際標準」,找出不同地區的樓房中位數和家庭年收入中位數,再計算兩個中位數的比例。這個比例越高,普通家庭就越難置業。中位數就是一堆數字之中,有一半數字比中位數大,另一半數字比中位數小。利用中位數而不用平均數來計算這個「樓奴指數」的好處,就是中位數不會受譬如太貴的豪宅或太窮的家庭收入的數字直接影響。香港的豪宅以億元計,這些豪宅價格的升幅會大大影響到樓價的平均數,但是不會直接反映在樓價的中位數上;但這並不代表中位數不會因為豪宅升幅而不變,因為當豪宅樓價上升,普通幾百呎的單位的價格很有可能因此而帶動上揚,那麼樓價中位數便可以如實地反映這個情況。所以,如果不用數學術語來表達,我們可以理解中位數為普普通通,有一半比我好,也有一半比我差。

2011年的顧問報告指出,香港的一個「普通家庭」要不吃不喝11.4年,才有足夠錢買一個「普通單位」置業。以四年前的標準,已經是「宇宙最強」。當年第二位的澳洲雪梨和第三的加拿大溫哥華,「樓奴指數」分別是9.6和9.5。再看之後幾年的數字,香港當然年年榮登榜首,「樓奴指數」分別為:12.6,13.5,14.9,以及剛剛這個星期公佈的17.0。「樓奴指數」的升幅分別為:10.5%,7.1%,10.3%,以及今年梁振英說「雙辣招」有效的14.1%。

大家一看數字,會直覺反應「梗係啦,啲樓價係咁升」,然而,這個「樓奴指數」,並非單單因為地區樓價上升而上升,「樓奴指數」上升是因為普通單位樓價的升幅比普通市民收入的升幅要多。今年位列頭三名的城市,仍然是香港、溫哥華和雪梨,但是其他兩個城市,指數分別是10.6和9.8,和四年前的9.5和9.6相比,升了一點,但是情況沒有惡化。這就是當地政府知道「事態嚴重」,嘗試遏止指數繼續向上升的結果。香港的情況當然不同,因為政府「睬你都傻」,指數年復一年的惡化,尤其以今年更甚。政府的「雙辣招」如果有效,至少「樓奴指數」的升幅會保持在以前幾年的百分之十左右吧,為什麼今年這14.1%的升幅比以往三次的升幅還要高?

這就要看社會經濟結構和對房地產業的依賴。當一個地區的房地產市場,投資回報率比做實業甚至是股票市場都要好,而社會整體亦預期這個回報率不會回落,那當然造就了社會經濟對房地產市場的傾斜。這種嚴重傾斜,在香港這三十多年來,發生過幾次。筆者會在下一篇文章繼續分析。

朋友讀完筆者上一篇文章後問我:做「樓奴」好還是做「無殼蝸牛」好?這種好像「要錢定要命」的問題,反映了香港人今時今日的處境。我那敢給意見?只好笑着回答:「你自己決定吧。」